Договор аренды — главный документ, который защищает обе стороны сделки. В этой статье разберём, какие пункты обязательно должны быть в договоре и как избежать типичных ошибок.
Зачем нужен письменный договор
Многие арендаторы и арендодатели предпочитают «договариваться на словах». Это большая ошибка:
- Без договора невозможно доказать условия сделки в суде
- Устные договорённости легко забываются или интерпретируются по-разному
- При конфликте каждая сторона будет говорить своё
- Регистрация по месту пребывания возможна только с договором
По закону
Договор найма жилого помещения на срок более 1 года должен быть заключён в письменной форме. Но мы рекомендуем оформлять договор письменно всегда — даже на короткий срок.
Структура договора аренды
Типовой договор аренды квартиры содержит следующие разделы:
- Предмет договора
- Срок аренды
- Арендная плата и порядок расчётов
- Права и обязанности сторон
- Ответственность сторон
- Условия расторжения
- Прочие условия
- Реквизиты и подписи сторон
Подробный разбор каждого раздела
1. Предмет договора
Здесь указывается:
- Точный адрес квартиры
- Площадь (общая и жилая)
- Количество комнат
- Этаж
- Кадастровый номер (желательно)
- На каком основании сдаётся (право собственности, доверенность)
«Наймодатель передаёт, а Наниматель принимает во временное владение и пользование жилое помещение — квартиру, расположенную по адресу: г. Минск, ул. Примерная, д. 10, кв. 25, общей площадью 45 кв.м., жилой площадью 30 кв.м., состоящую из 1 (одной) комнаты, расположенную на 5 этаже 9-этажного дома.»
2. Срок аренды
Укажите чёткие даты начала и окончания аренды:
- Дата начала — когда передаются ключи
- Дата окончания — когда квартира должна быть освобождена
- Условия продления — автоматическое или по согласованию
Внимание!
Если в договоре не указан срок, он считается заключённым на 5 лет. Это может быть невыгодно одной из сторон.
3. Арендная плата
Самый важный раздел. Укажите:
- Сумму ежемесячной платы (цифрами и прописью)
- Валюту расчётов
- Срок оплаты (например, до 5-го числа каждого месяца)
- Способ оплаты (наличные, перевод на карту, счёт)
- Что входит в стоимость (коммунальные, интернет и т.д.)
- Условия изменения платы
«Арендная плата составляет 450 (четыреста пятьдесят) белорусских рублей в месяц. В стоимость аренды включены коммунальные услуги, кроме электроэнергии и интернета, которые оплачиваются Нанимателем по счётчикам. Оплата производится ежемесячно до 5-го числа путём перевода на банковскую карту Наймодателя.»
4. Залог (обеспечительный платёж)
Если предусмотрен залог:
- Размер залога
- Условия возврата
- В каких случаях залог не возвращается
- Срок возврата после выезда
5. Права и обязанности сторон
Наймодатель (арендодатель) обязан:
- Передать квартиру в пригодном для проживания состоянии
- Не препятствовать пользованию квартирой
- Производить капитальный ремонт
- Предупреждать о посещениях заранее
Наниматель (арендатор) обязан:
- Своевременно вносить плату
- Использовать квартиру по назначению
- Бережно относиться к имуществу
- Производить текущий ремонт
- Соблюдать правила проживания
6. Условия расторжения
Пропишите:
- За сколько дней стороны должны предупредить о расторжении (обычно 30 дней)
- В каких случаях возможно досрочное расторжение
- Последствия одностороннего расторжения
7. Дополнительные условия
Не забудьте указать:
- Можно ли проживать с детьми
- Можно ли держать домашних животных
- Можно ли курить в квартире
- Разрешены ли гости с ночёвкой
- Кто оплачивает ремонт техники
- Показания счётчиков на момент заселения
Приложения к договору
К договору рекомендуется приложить:
1. Акт приёма-передачи
Описывает состояние квартиры и имущества на момент заселения:
- Список мебели и техники
- Состояние стен, пола, потолка
- Имеющиеся дефекты
- Показания счётчиков
2. Опись имущества
Подробный список всего, что передаётся в пользование:
- Мебель (с указанием состояния)
- Бытовая техника (модели, состояние)
- Посуда и текстиль (если передаётся)
- Количество комплектов ключей
3. Фотографии
Фотофиксация состояния квартиры при заселении — лучшая защита от споров при выезде.
Типичные ошибки
Избегайте этих ошибок:
- Не указан точный адрес — договор может быть признан незаключённым
- Нет подписей сторон — договор недействителен
- Не указан срок — считается заключённым на 5 лет
- Нет акта приёма-передачи — невозможно доказать состояние квартиры
- Размытые формулировки — каждая сторона трактует по-своему
Советы по заключению договора
- Читайте договор полностью перед подписанием
- Задавайте вопросы по непонятным пунктам
- Не стесняйтесь предлагать свои условия
- Делайте копии — у каждой стороны свой экземпляр
- Храните договор весь срок аренды и после
- Фиксируйте все изменения дополнительными соглашениями
Заключение
Грамотно составленный договор — залог спокойной аренды для обеих сторон. Не пренебрегайте этим документом, даже если арендодатель кажется надёжным.